“Se ha puesto al zorro a guardar las gallinas, los mismos ayuntamientos que consintieron, e incluso alentaron en muchos casos, este urbanismo descontrolado, son los que ahora tienen que iniciar el proceso de regularización”. El colaborador de El Observador, Rafael Yus, desmenuza en este artículo el decreto que regula la situación legal de las decenas de miles de casas construidas en suelo urbanizable en Andalucía durante los últimos años: “Se ha decretado una amnistía urbanística, y además “con premio”, puesto que ahora los infractores podrán usar su inversión de forma especulativa con todas las de la ley”.

El Observador | Opinión (Rafael Yus)

Estaba anunciado y se cumplió. El pasado 10 de Enero el Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía aprobó el Decreto que Regula el Régimen de las Edificaciones y Asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía (es decir, el decreto de legalización de las viviendas ilegales del campo). Aunque aún no ha sido publicado en el BOJA, tanto por las declaraciones de la Consejera de Obras Públicas como por el propio contenido del Decreto, que se ha avanzado en determinados medios, advertimos que se confirman todos nuestros temores: se ha decretado una amnistía urbanística, y además ‘con premio’ puesto que ahora los infractores podrán usar su inversión de forma especulativa con todas las de la ley.

Entre el buenismo y la derechización

Antes de hincarle el diente a este Decretazo, me gustaría entrar en cuestiones políticas, que en última instancia remiten a cuestiones morales, puesto que se supone que las primeras obedecen a una escala de valores que marca un ideario. El PSOE, como partido que pretende enarbolar aún la bandera de la “izquierda”, ha enfatizado reiteradamente su voluntad de defender el bien común, el dominio público, y por ello, la ley del suelo (LOUA en Andalucía) establece una decidida defensa por la preservación del medio rural, el suelo no urbanizable, y con ello valores ambientales como el paisaje que, por otra parte, también es un importante activo para el sector turístico. Por otra parte, detectada la tendencia burbujista del suelo urbanizable desde los propios PGOUs locales, estableció límites de crecimiento para los municipios. Pero, como hemos insistido en reiteradas ocasiones en esta espacio, desde el año 2008 el PSOE, posiblemente porque empieza a vislumbrar una emergencia de los valores de la derecha en el electorado, decide dar un cambio de rumbo, una traslocación en su escala de valores, para admitir ciertos “aires liberales” que siempre han sido seña de identidad de la derecha. Empezó a liberalizar las leyes de protección de la naturaleza, porque, según sus propias declaraciones, “encorsetaban la actividad económica” (el libre mercado), flexibilizó los límites del POTA, admitió enfoques economicistas en los POTs, eliminó el control público de los parques naturales, facilitó la construcción en los espacios naturales, consiguió “administrar” la costa (erigiéndose como protectora de los chiringuitos) y, para el caso que nos ocupa, disminuyó la presión inspectora sobre el suelo no urbanizable, bajo la excusa de que esto era potestad de los ayuntamientos.

La derechización del PSOE no pudo evitar que la debacle económica, de raíces internacionales, acentuara el creciente deseo de cambio político del electorado andaluz, tal como muestran las pasadas elecciones y los diferentes sondeos. El PSOE no es un partido fiable como partido de derechas, y el electorado prefiere apostar por un partido que siempre ha enarbolado los valores de derecha. Este decreto, que aparece, no casualmente, en unas fechas pre-electorales, pretende arrancar el voto de miles de infractores del suelo no urbanizable,  virtualmente delincuentes de la ordenación del territorio. Y a pesar de ello, estos días hemos sido testigos de una presentación del Decreto de regularización como una herramienta para “atender a unas necesidades humanas”, arropándose de un “buenismo” inadmisible. Así, el presidente de la Junta, José Antonio Griñán, justificaba el decreto ante los medios diciendo que era necesario, ya que “existían viviendas cuya situación jurídica no les permitía ni siquiera acometidas ni reformas”, un “drama humano” de los delincuentes urbanísticos que despierta la conmiseración de nuestro presidente. Animados por esta línea buenista pre-electoral, el Delegado de Obras Públicas de Málaga, Enrique Benítez, declara ante los medios de comunicación (TV Mijas) que este decreto pretende abordar “problemas humanos”, ya que, según su apreciación (evidentemente sin valor estadístico), con la crisis económica estas segundas residencias han tenido que usarse como primeras residencias, unos “dramas personales” que este decreto vendría a solucionar. Espero que el lector aprecie el valor retórico de estas declaraciones, que por el mismo hilo conductor nos llevaría a tolerar el tráfico de drogas por el drama personal de muchas familias que viven actualmente de ello.

En resumen, se pretende tapar la inoperancia política, la falta de autoridad en la aplicación de las leyes (que provienen de otros principios) con un buenismo con guiño pre-electoral totalmente improcedente e inmoral. Liberalismo disfrazado de solidaridad ¿Por qué no se aplica este buenismo para frenar la escalada de desahucios en familias que no tienen absolutamente nada? ¿Por qué no se modifica la ley hipotecaria para que se salde la deuda con la entrega de la casa (modelo estadounidense)? Estos sí que son dramas humanos, y no se está haciendo nada para solucionarlos.

Los cuatro jinetes del Apocalipsis urbanístico

En su día, la Consejería de Obras Públicas sometió a discusión este decreto a Ecologistas en Acción, y les hicimos una serie de propuestas para eliminar el principal atractivo de la construcción en el campo: la especulación inmobiliaria, ya que para muchos esta inversión representa plusvalías en el negocio de la compra-venta de viviendas. Estas medidas incluían la consideración del “fuera de ordenación” como un mecanismo disuasivo para futuras construcciones: estas viviendas no deberían ser vendibles, sino solamente transmisibles a herederos directos. Desafortunadamente, nada de esto ha recogido este decreto. Por este motivo a esta asociación le preocupan cuatro consecuencias directas de este Decreto:

1.- EFECTO LLAMADA. Por más que se insista en lo contrario, este decreto es una amnistía y diríamos más: es una “amnistía con premio para el infractor”. Es amnistía porque se reconoce que la construcción de estas viviendas en suelos prohibidos es un delito urbanístico (y en algunos casos también ambiental), y este decreto elimina el carácter de “delito” y además lo hace con carácter universal (todo el ámbito comunitario). Se insiste en que el decreto se enfrenta a realidades muy diferentes, que se estudiará caso por caso, etc. Es cierto, pero todas estas situaciones conducen finalmente a un mismo resultado final: la amnistía. Esto incluye, como se argumentará más adelante, a las que están en suelo protegido, puesto que nadie va a asumir el coste electoral de derribarlas.

Además, decíamos, es una amnistía con “premio”, porque el decreto ahora va a dar a estas viviendas ilegales una seguridad jurídica (ej. pueden registrarse en el Registro de la Propiedad) que antes no tenían, por más que la Junta pretenda decir que “no es una legalización, sino un reconocimiento”, que no se sostiene de ninguna manera. Otra expresión que despierta hilaridad, porque los Ayuntamientos hace tiempo que tienen reconocidas estas viviendas y les ha ayudado (con fondos públicos de la Diputación y la Consejería de Agricultura) a resolver sus problemas infraestructurales, además de cobrarles los correspondientes impuestos. Luego más que reconocer una realidad, se trata de que este reconocimiento, que ya existía, se legalice. No es un reconocimiento, sino una legalización.

ANTE esta amnistía con premio, que evidentemente no se publica como una “ley de punto final”, se crea un precedente jurídico imposible de soslayar: cualquiera que haga una vivienda a partir de ahora, tendrá la garantía que con los trámites que señala el decreto, podrá ser legalizada. De este modo, la Junta de Andalucía crea un efecto llamada para futuros infractores y les lanza el mensaje de que sus viviendas podrán ser regularizadas tras cumplir las ordenanzas del municipio en que se encuentre. La Junta de Andalucía renuncia a los principios de protección del suelo no urbanizable y se alinea directamente con los principios liberales de la derecha del “todo es urbanizable”.

2.- COSTES AMBIENTALES. Desde la propia Junta de Andalucía se reconoce que el urbanismo difuso o desparramado es insostenible desde el punto de vista ambiental, ya que es altamente consumidor en recursos naturales (agua, energía, suelo), y fuertemente contaminador, visual (daños al paisaje), edáfico (basuras), acuático (aguas residuales), etc. Toda vivienda en el campo es un núcleo generador de problemas ambientales. Cuando es una vivienda el daño es mínimo, pero con 22.000 viviendas (solo en la Axarquía) esto es un desastre ambiental. El decreto no solo no da solución a este problema, sino que lo garantiza y, como se ha señalado anteriormente, lo fomenta para años futuros. El Decreto ignora que tras la legalización de estas viviendas consolida y mantiene un daño ambiental ineludible. Esto no sólo lo decimos los ecologistas; lo ha afirmado también el Fiscal Jefe de la Audiencia Provincial de Málaga, cuando hace un año, ante el anuncio del decreto de regularización, se mostró contrario a la legalización de estas viviendas porque “no quedan por un determinado tiempo, sino permanentemente, para el futuro, hasta hipotecarlo”, y añadía: “estas construcciones a la larga serán un desastre turístico, económico y social, y afecta a algo tan importante como el paisaje”; y sigue: “existe el derecho a un paisaje limpio y sostenible donde la sociedad vaya evolucionando a mejor”. Nadie ha resumido mejor en pocas palabras lo que nosotros hemos intentado fundamentar en un libro de 609 páginas(1).

3.- COSTES ECONÓMICOS. Se afirma, desde fuentes de la Junta de Andalucía (ej.Delegado de Obras Públicas) que con este decreto se pretende que aquellas construcciones que se hicieron sin contribuir a la riqueza y el bien público, como hacen las urbanizaciones que se construyen legalmente, paguen y contribuyan con las cesiones, dotaciones e impuestos que marca la ley para cualquier construcción. También se afirma que con esta regularización estas viviendas podrán acceder a agua y electricidad.

Todo esto significa, en el mejor de los casos, que se ignora la realidad, cuando no se oculta demagógicamente. Actualmente las viviendas del campo gozan de un mimo exquisito por parte de los Ayuntamientos, que a través de la Diputación Provincial (para los pueblos pequeños) y la Delegación Provincial de Agricultura (para todos), les hace o arregla los caminos de acceso, cuando no se los hormigonea, les pone los tendidos eléctricos, les busca agua y les construye depósitos de abastecimiento, así como la red de acometida. Todo esto se hace actualmente con dinero público, a través de diversas instituciones públicas bajo programas eufemísticos de “mejora del medio rural”. Dicho de otra manera: estas instituciones, con dinero de todos los ciudadanos, les ha estado pagando a estos delincuentes urbanísticos los costes de urbanización. No ha sido necesario, hasta ahora, que hubiera un decreto de legalización; los alcaldes ya han encontrado soluciones satisfactorias pordioseando de un despacho a otro.

Por otra parte, por mucha “labor pedagógica” que intente desplegar el Delegado Provincial de Obras Públicas de Málaga, no es cierto que con la regularización se vayan a pagar los impuestos, cesiones y dotaciones previstas en la LOUA para cualquier urbanización. En realidad, esto solo será posible para los pocos casos en que se cree una pastilla de suelo urbanizable en el PGOU a partir de las viviendas diseminadas, y esto se hará de forma que en esta pastilla, al ser declarada ahora como urbanizable, entren más casas y repartan así los costes de urbanización. Para el grueso restante, el decreto lo único que exige son unos impuestos cuya cuantificación fijará cada ayuntamiento, y es previsible que un ayuntamiento que consintió estas viviendas y que quiere revalidar el voto de los ciudadanos, procurará ser “dialogante” y buscar una tasa asumible por todos, que de ningún modo compensarán los enormes costes que va a suponer en el futuro las exigencias de servicios (caminos, correos, basuras, etc.) de estos nuevos ciudadanos con sus plenos derechos. Estos costes se irán pagando al modo usual: a través de programas eufemísticos de “mejora del medio rural”, con dinero público.

4.- NUEVAS CORRUPTELAS. El cuarto jinete del apocalipsis urbanístico en suelo no urbanizable es la fuerte “arbitrariedad” que concede este Decreto. La Junta de Andalucía literalmente “se lava las manos” y deja esta bomba de relojería en las incautas manos de los ayuntamientos. Recordemos que la propia Junta de Andalucía, a través de sus diversos representantes (sucesivos Delegados y Consejeros de Obras Públicas) han declarado reiteradamente que la culpa de este desaguisado urbanístico del campo es sólo y exclusivamente de los ayuntamientos, que no solo son las instituciones más cercanas a la realidad de estos hechos, sino que además tienen transferidas las competencias urbanísticas. Lo sorprendente es que, reconocido este hecho, ahora este Decreto le ofrece a las ayuntamientos la autoridad de aplicar la normativa de regularización y deja bien claro que, dada la diversidad de situaciones en que se encuentran las viviendas, su regularización se hará “caso por caso”. Para ello, el Decreto establece que cada ayuntamiento redacte sus propias ordenanzas, y nos tememos que esto abrirá la puerta a la desigualdad de la aplicación de la ley, la arbitrariedad en la regularización y, con ello, nuevas corruptelas.

Ciertamente, si se aplica el decreto se abrirá una nueva vía de financiación para los ayuntamientos. En efecto, algunos ayuntamientos ya están haciendo sus cuentas y ven con ilusión la posibilidad de volverse a financiar desde el sector de la construcción, justamente en un momento en que ésta ha caído por los suelos. Como indicábamos en un artículo anterior, según fuentes de los propios ayuntamientos, este decreto es pan para las famélicas arcas municipales, calculándose que la regularización aportará un total de 2,2 millones de euros anuales en el cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El recibo medio del impuesto de bienes inmuebles para esas casas construidas en el campo es de unos 200 euros anuales. Esto significa que ayuntamientos como Alcaucín, donde se encuentran afectadas más de 1.600 casas irregulares, el presupuesto municipal se verá incrementado en un mínimo de 320.000 euros.

Sin embargo, nos tememos que esta nueva fuente de financiación sólo sea aplicable en municipios grandes, con núcleos urbanos importantes, en los que la popularidad del ayuntamiento no se vea amenazada por la recaudación: la mayoría de sus votantes, urbanos, están de acuerdo en que los que no han pagado que paguen. Pero ésta no es la situación que encontramos en la mayoría de los municipios del interior, donde muchos vecinos viven o disfrutan de este negocio. En estos casos, el temor a la impopularidad obligará a los ayuntamientos a buscar una solución de compromiso, que permita la legalización, sin asumir los costes o rebajándolos a niveles puramente testimoniales.

Dicho de otro modo, se ha puesto al zorro a guardar las gallinas, los mismos ayuntamientos que consintieron, e incluso alentaron en muchos casos, este urbanismo descontrolado, son los que ahora tienen que iniciar el proceso de regularización. Estos ayuntamientos, en coherencia, buscarán formas aceptables de financiación de los costes de legalización. Al mismo tiempo, esta desorbitada autoridad para los alcaldes y concejales de urbanismo abrirá las puertas para la arbitrariedad en la aplicación del decreto y con ello injusticias y nuevas corruptelas. En efecto, se insiste en el Decreto que la regularización se hará “caso por caso”, de forma que el ayuntamiento es investido de autoridad para decidir si se regulariza o no y de qué forma. Con ello se abre la puerta a la “mordida”, ya utilizada por algunos ayuntamientos: “tu vivienda vale tanto, si quieres que sea menos, paga en negro tanto” o bien “tu vivienda no se puede regularizar, pero si pagas tanto, lo haremos posible”, etc.

Cuestiones inquietantes no aclaradas

Aparte de estas consideraciones generales, hay una serie de cuestiones que también preocupan por su falta de claridad:

¿Se van a aplicar las normas de los POTs para determinar las viviendas que no pueden ser regularizables? Por ejemplo, en la Axarquía no serían regularizables las que están en fuertes pendientes, en los hitos paisajísticos, en las lomas de impacto visual, puesto que contravienen normas del POT de la Axarquía. ¿Se incluirán estos casos en las no regularizables? El Decreto solo alude como no regularizables las que están en suelo inundable y protegido estrictamente. Por otra parte, hay diferencias entre los tres POTs del litoral de Málaga, puesto que lo que se protege en un POT (ej. Axarquía), se tolera en otro (ej. Málaga y área metropolitana). Esto podría conducir a situaciones injustas: lo que es intolerable en un sitio es tolerable en otro.

¿Qué pasarán con las viviendas cuyo delito no haya prescrito? El Decreto prevé el sistema de regularización, pero los ayuntamientos ya saben cómo solucionar el problema a estas viviendas no prescritas: abrirles un expediente y dejarlo envejecer tres años. Luego ni las viviendas que no han prescrito se libran de la amnistía.

¿Se van a demoler viviendas? Nadie se lo puede creer. Durante todo este tiempo se ha podido realizar la demolición y no se ha hecho por el coste político que supone echar una casa abajo. Este miedo no ha desaparecido. Los ayuntamientos no lo van a hacer, dirán que les cuesta mucho y que lo haga la Junta, pero la Junta dirá que esto es competencia del ayuntamiento. Entre unos y otros, la vivienda no se derribará.

¿Qué pasará con las viviendas que no quieren acogerse a la regularización? Este problema posiblemente sea el más importante. En municipios donde la regularización se ha intentado hacer desde un PGOU innovador, como el de Chiclana o Córdoba, el proceso ha tenido una fuerte oposición por parte de los propietarios, que se niegan a asumir ni tan siquiera las rídiculas cantidades que suponen los costes de urbanización ¿Va a ser diferente con las casas del campo? Ya han avanzado algunas asociaciones de propietarios que se negarán a pagarlo y exigen simplemente que se les recalifique el suelo. En este caso, ¿se derribarán las casas? Nadie se lo puede creer, nadie lo ha hecho antes y menos ahora. Luego el problema se mantendrá, lo único que hemos conseguido ahora es “reconocerlo”, como dice la Junta.

Las alternativas deseables y las que realmente se vislumbran

Consideramos que este decreto es recurrible legalmente, ya establece una ordenación del suelo no urbanizable, que no está prevista en la Ley del Suelo (LOUA) que es de rango superior. Para hacerlo tendrían que haber modificado la LOUA, pero no ha sido así. Del mismo modo, el Decreto vulnera los principios que indujeron a la redacción de los POTs, que son derivaciones de la Ley del Suelo, lo que también podrían incurrir en una ilegalidad.

En el supuesto de que este decreto prosiga y prevalezca tras las elecciones inminentes, seremos testigos de innumerables irregularidades en el proceso de regularización y al fomento del fenómeno insostenible de la autoconstrucción en suelo rústico. Se ha desaprovechado con ello algunas medidas que podrían haberlo frenado, que proponíamos a la Junta:

1º.- Modificar la LOUA y el Reglamento de Disciplina Urbanística para que quede mucho más clara la imposibilidad de construir viviendas en suelo no urbanizable.

2º.- Modificar la LOUA para que el delito urbanístico no prescriba a los 3 años. Muchos juristas están de acuerdo que el daño que produce una casa en el campo no debe prescribir.

3º.- Proceder a la demolición (por parte de la Junta, los ayuntamientos no lo van a hacer) a todas las viviendas que estén en suelo protegido, inundable, con servidumbre, o señalados por los POTs comarcales.

4º.- No se debe regularizar un número de viviendas superior a los límites que establece el POT de Andalucía. Es decir, dado que estas nuevas viviendas incrementan el suelo urbanizable, deben contabilizarse para determinar si sobrepasa o no el límite de superficie y población que tolera el POT de Andalucía para cada periodo de vigencia urbanística del respectivo PGOU.

5º.- Toda vivienda regularizada tendría que cumplir varios requisitos: son viviendas de primera  residencia, no se pueden ampliar, no se pueden vender, sólo se pueden transmitir por herencia y cuando sean declaradas en ruina deben ser demolidas.

6º.- La Junta debe supervisar todas las regularizaciones, que no serán aprobadas hasta que no pasen por el visto bueno por parte de técnicos imparciales.

7º.- El decreto tiene que ser una ley de punto final. A partir de la publicación del decreto toda vivienda que se haga debe ser demolida inmediatamente por la Junta de Andalucía (repetimos, que los Ayuntamientos jamás lo harían). Si se deja que prescriban, volveremos a lo mismo.

8º.- El turismo residencial rural debe restringirse únicamente a los cascos urbanos de los pueblos. Es allí, y no en el campo, donde pueden construirse las viviendas de aquellos que prefieren vivir en ambientes rústicos, tanto inmigrantes climáticos como segundos residentes españoles. Con la condición de que las viviendas mantengan el estilo arquitectónico popular de cada pueblo.

Lamentablemente estas soluciones no han sido asumidas por la Junta de Andalucía y sus consecuencias las veremos en los próximos años. De todos modos, los posibles nuevos inquilinos de la Junta de Andalucía, el Partido Popular, ya ha anunciado que ellos arreglarán este problema de forma más satisfactoria. De hecho, el decreto, que todavía no ha sido publicado, no será aplicable hasta un mes después de su publicación, y a la fecha que estamos esto sitúa el inicio del proceso casi en el momento de un posible cambio de gobierno, que de entrada ya se ha mostrado contrario a este decreto. Se abre así un horizonte de incertidumbre en el que, si tomamos como referencia lo que se ha venido haciendo en otras comunidades gobernadas por el PP, el suelo no urbanizable será ordenado mediante una ley específica y con ello pondrá en valor el suelo rústico, abierto a la especulación inmobiliaria. Pero que no canten victoria los delincuentes urbanísticos actuales, porque esta regulación posiblemente les guste menos aún que el chollo que tienen ahora.

(1) Yus , R. y Torres, M.A. (2010). Urbanismo difuso en suelo rústico. Deterioro ambiental y corrupción en la provincia de Málaga (El Caso de la Axarquía), Ed. GENA-Ecologistas en Acción, Vélez-Málaga.

Fuente original