Ha pasado más de un mes desde que se pusiera en vigor el Decreto de regularización de viviendas en suelo no urbanizable (Decreto 2/2012, BOJA nº 19 de 30/1/2012) y en los ayuntamientos no hay precisamente una cola de solicitudes de regularización”, advierte Rafael Yus en esta colaboración con EL OBSERVADOR  en la que realiza una serie de propuestas para las “anarcoviviendas rústicas que se han realizado en parcelas (o subparcelas) pequeñas dispersas por todo el campo”.

Revista El Observador | Opinión (Rafael Yus)

Insumisión frente al decreto de regularización

Ha pasado más de un mes desde que se pusiera en vigor el Decreto de regularización de viviendas en suelo no urbanizable (Decreto 2/2012, BOJA nº 19 de 30/1/2012) y en los ayuntamientos no hay precisamente una cola de solicitudes de regularización. El decreto ha sido acogido con frialdad, escepticismo y desencanto. Lo cual no es justo porque el Decreto establece un mecanismo para hacer posible lo que de otro modo sería imposible, la legalización de viviendas que tendrían que ser derribadas si se aplicara estrictamente la legislación vigente. En su día dijimos, y lo mantenemos, que este Decreto era una amnistía, porque eliminaba el carácter de delito a actuaciones que, con el Código Penal en la mano, son claramente delictivas. Y además era un Decreto con premio, porque al amnistiarlas les daba la oportunidad de registrarlas en el Registro de la Propiedad y así poder usarlas como lo que fueron en su momento: una inversión en ladrillos, para especular de las formas más variadas (reventas, alquiler, etc.). Finalmente, el Decreto creaba un precedente jurídico para aplicar la amnistía a toda vivienda que ahora no haya prescrito y para todas las que se construyan a partir de este momento, ya que los ayuntamientos sólo tendrán que hacer lo que han hecha siempre: abrir expedientes (para evitar injerencias molestas de la Junta) y dejarlos dormir hasta que prescriban, momento en el que podrán aplicar el Decreto de regularización.
 
Delincuentes insumisos

SIN embargo, ¡sorpresa! este pastel no es del agrado de los delincuentes urbanísticos. Ya lo habían anunciado las organizaciones de ‘delincuentes unidos’ cuando tuvieron conocimiento de la letra del Decreto. El argumento principal del rechazo es que el Decreto determina el reconocimiento de la ilegalidad bajo la denominación de “asimilado a fuera de ordenación”, y no establece su legalización como tal. La propia Junta, para defenderse de las acusaciones de amnistiar las viviendas ilegales, repetía una y otra vez de que no se trata de una amnistía sino del reconocimiento de una “realidad”. Pero, claro, esta realidad es que estas viviendas se han hecho fuera de la ley y la ley establecía la obligación de la restauración de la legalidad urbanística alterada, y sin embargo, no solo no se aplica este imperativo legal, sino que les autoriza a que sigan en pie y puedan disfrutar del derecho a una serie de servicios básicos de habitabilidad y, además, la posibilidad de registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto, por más que a los delincuentes no les guste, es claramente una legalización.

OBVIAMENTE, el Decreto no establece una legalización como ellos querrían, pues en su delirio “exigían” (¡qué cara dura!) que a su vivienda se le levantara todo su negro pasado y pasase a ser un bien inmueble como cualquier otro que exista en un suelo urbano. Saben perfectamente que para que esto sea posible, sin incumplir la LOUA, el suelo de su vivienda tendría que ser declarado como urbano, lo cual es posible en un porcentaje de viviendas que podrían utilizar el mecanismo de hábitat rural diseminado, integrarse al casco urbano o formar parte de una nueva pastilla de suelo urbanizable desde el PGOU (si con ello no sobrepasa los límites de crecimiento que impone el POTA). Pero la mayor parte de las anarcoviviendas rústicas se han realizado en parcelas (o subparcelas) pequeñas dispersas por todo el campo ¿cómo pretenden que sea declarado suelo urbano todo el campo? Es imposible de concebir y por ello pensaron en otra salida que el PP les había prometido en caso de ganar las elecciones al parlamento andaluz: modificar la LOUA para que estas viviendas puedan ser reconocidas como bienes inmuebles en calidad de alguna figura nueva para el suelo no urbanizable como “vivienda turística”, por ejemplo. Ahora que el PP no puede garantizar esta solución, los delincuentes urbanísticos optan por esperar, algunos con la esperanza de que el nuevo gobierno de la Junta oiga sus reclamaciones y decrete la solución que buscan. En cualquier caso, el tiempo obra a favor de estos insumisos del decreto, puesto que muchas viviendas que ahora están bajo la espada de Damocles de la demolición podrán prescribir en los próximos meses o años y acceder entonces a una regularización en las condiciones que exista en ese momento. El Decreto no establece ninguna medida en caso de que, como está sucediendo, los delincuentes urbanísticos se nieguen a utilizar los recursos que proporciona el Decreto. Obviamente siempre está disponible la aplicación del Reglamento de Disciplina Urbanística, pero volvemos al problema principal: los Ayuntamientos jamás van a aplicar una medida que sea impopular, aparte de que hay muchas situaciones en las que la prescripción impediría aplicar dicho Reglamento. Por lo tanto, ¿qué hacer ante esta descarada insumisión?
 
Ayuntamientos insumisos

PERO lo llamativo de la situación es que a la insumisión de los delincuentes urbanísticos se suma la de los Ayuntamientos, muchos de ellos ahora gobernados por el PP. Muchos de los ayuntamientos que tienen que abordar esta problemática ya han expresado sus críticas al Decreto de regularización, acusándolo de no resolver nada, de ser enormemente farragoso y difícil de interpretar, etc. Esperaban, también, como agua de mayo, la victoria del PP para que les resolviera por ley esta desagradable papeleta. Pero ahora que las cosas no han salido como deseaban, no les queda más camino que la dejación, versión institucional de insumisión.
 
DIGO esto porque el Decreto establece claramente en su artículo 5 la obligación de los Ayuntamientos de tramitar todo el proceso. De hecho la regularización no se puede hacer en los ayuntamientos que no hayan establecido alguna de las siguientes medidas: a) Incorporar la normativa en un PGOU, si lo tiene; b) Redactar un Avance de PGOU que incorpore la normativa, en caso de que no lo tenga; c) Una Ordenanza Municipal que regule aspectos como las normas mínimas de habitabilidad. Una pesada carga burocrática para ayuntamientos pequeños y débiles económicamente, aunque podría ser aliviada con los servicios de la Diputación Provincial correspondiente.

PERO aún así, el proceso promete ser complejo. Así lo han percibido los juristas y arquitectos, que han visto en este asunto una posible fuente de negocio. En efecto en estos momentos, en muchos puntos de la Axarquía, incluso utilizando señales de circulación como soporte, se pueden ver carteles con los que un bufete, autodenominado Legal-Arquitectura en tres idiomas (alemán, inglés y francés) ofrece sus servicios para el papeleo de la regularización de edificaciones en suelo no urbanizable (Regularization of buildings - Legalisierung von_Gebäuden), con sede en Marbella, Axarquía (Algarrobo), Jaén, Málaga, Granada, Cádiz y Córdoba, es decir donde están los problemas más agudos. En su página web ponen como “filosofía” (sic!): “gestionar la tramitación de expedientes en todos los ayuntamientos de Andalucía”, preparando y presentando la documentación, registrando la vivienda en el Catastro, el Registro de la Propiedad y la escrituración en Notaría. Ante una necesidad nace el negocio.
 
LA complejidad de su aplicación, junto con una natural connivencia con los delincuentes urbanísticos (muchos de estos delitos han sido promovidos por los propios ayuntamientos, o al menos han sido deliberadamente ignorados), justifican la insumisión de estas instituciones sobre las que recae la responsabilidad de la regularización de viviendas que las mismas facilitaron en su día, por activa o por pasiva.

Normas directoras arbitrarias

MIENTRAS tanto, la Junta de Andalucía ha puesto en exposición el proyecto de unas Normas Directoras para el desarrollo de los artículos 4 y 5 del mencionado Decreto 2/2012, cuyo plazo finaliza a primeros de mayo. Estas normas pretende a ayudar a interpretar parte del farragoso articulado del Decreto 2/2012 en dos conceptos: a) Los criterios para la identificación y delimitación de los asentamientos urbanísticos; y b) Los criterios para la identificación de los ámbitos de hábitat rural diseminado.

SON normas que disminuyen algo el amplio campo de discrecionalidad (y consiguiente arbitrariedad) en la aplicación del Decreto que, nos tememos, va a ser el caballo de batalla para los próximos años. Aun así, las mencionadas Normas Directoras dejan muchos espacios ambiguos e interpretables que podrían ser utilizados para regularizar situaciones que no cumplen con los mínimos requisitos. Por ejemplo, veamos éstas:
 
"NORMA 3. Sobre el impacto generado por las edificaciones. Las edificaciones, incluyendo los usos y actividades que en ella se desarrollen, no pueden ser generadoras en si mismas de impactos que pongan en peligro las condiciones de seguridad, de salubridad, ambientales o paisajísticas de su entorno, en especial: a) Afectar a las condiciones de estabilidad o erosión de los terrenos colindantes, ni provocar peligro de incendio. b) Provocar la contaminación de la tierra, el agua o el aire. c) Originar daños físicos a terceras o de alcance general. d) Alterar gravemente la contemplación del paisaje y de los elementos singulares del patrimonio histórico".
 
ESTANDO satisfechos con haberse preocupado por los más que evidentes daños ambientales que producen estas viviendas, alertamos sobre el amplio espectro de interpretación de la norma. Por ejemplo la norma a) restringe las viviendas que puedan afectar a la erosión de terrenos colindantes. Si se aplicara estrictamente esto, muy pocas viviendas de la Axarquía podrían ser legalizadas, porque la mayoría se han construido con una fortísima erosión del suelo para conseguir explanaciones en taludes a veces increíbles; por otra parte, la apertura de accesos a las viviendas ha supuesto enormes desmontes que ya de por sí suponen una fuerte erosión. En la misma norma se indica que no debe ser una amenaza de incendio, cuando la mayoría, por no decir todas, lo son desde el momento en que cada vivienda es una fuente potencial (ej. barbacoas, quema de desbroces, etc.) y el campo, por definición, está lleno de combustible, de forma que, tal como se ha demostrado en numerosos incendios de la Axarquía, el fuego se propaga rápidamente y, dada la proximidad de las viviendas entre sí, amenaza siempre a otras. La norma b) tiene todas las papeletas para ser ignorada ¿quién certifica que una vivienda no provoca contaminación? Toda vivienda es una fuente de contaminación, la cuestión es determinar cuáles son los niveles máximos admisibles, cosa que la norma no establece (o al menos no remite a la legislación sectorial correspondiente). Por otra parte aunque una vivienda recién hecha pueda cumplir estos tres requisitos de no contaminación, ¿quién asegura que después de su regularización, cuando sus fosas sépticas empiecen a tener un mal funcionamiento, filtraciones, etc., cuando el inquilino se canse de llevar la basura a los contenedores y se dedique a enterrarla en su propia finca o tirarla por un talud, etc.?

FINALMENTE la norma d) se refiere a la protección del paisaje, lo cual nos satisface porque incluye lo que en su día denominamos “la hermana pobre el ambientalismo” (el paisaje), pero tenemos nuestras reservas sobre la capacidad de esta norma de evitar lecturas arbitrarias. La norma no hace más que recordar una serie de limitaciones que ya establece el Plan de Ordenación del Territorio (POT) de la Axarquía, en el que hay una reiterada preocupación por el daño paisajístico a lo largo de toda su normativa. Pero el problema, es que cualquier vivienda que no tenga un amplio entorno rústico no edificado y que no esté hecha con arreglo a la arquitectura rústica popular (la mayoría tiene dos plantas y hechuras y colores muy variados), provoca por definición un fuerte impacto visual y paisajístico, máxime cuando, como sucede en la mayoría de las construidas en la Axarquía, se realizan a media ladera, en las lomas y en las cimas (incumpliendo normas del POT), justamente donde son más visibles, además de secuestrar el paisaje para los demás, ya que al ocupar estos lugares están impidiendo con ello la posibilidad de disfrutar del paisaje a los demás mortales que tenemos el mismo derecho que ellos ¿quién y cómo se determina el impacto paisajístico? Nos tememos que aquí van a cometerse las lecturas más abusivamente arbitrarias.

"NORMA 4. Condiciones de seguridad. 1. Las edificaciones deberán reunir las condiciones de resistencia y estabilidad estructural exigidas por la normativa de aplicación conforme al usa al que se destina, sin que se pueda encontrar afectada por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas, o repercutan sobre los predios colindantes. En todo caso, deberá contar con medidas que garanticen la seguridad de las personas, bienes o enseres ante posibles riesgos par avenidas o escorrentías. 2. La edificación deberá cumplir con las exigencias básicas de protección contra incendios conforme al uso al que se destina, disponiendo de las medidas que eviten el riesgo de propagación interior y exterior del incendio y los medios de evacuación que sean precisos. 3. La utilización de la edificación no debe comportar riesgos físicos para los usuarios, disponiendo de medidas que eviten el riesgo de caída en huecos, terrazas y escaleras, así como otros riesgos previsibles. 4. Las instalaciones que disponga la edificación deberán reunir las condiciones de uso y seguridad exigidas por la normativa de aplicación, sin que su funcionamiento pueda implicar riesgo alguno para las personas y usuarios".
 
ESTA norma tiene problemas de interpretación similares a la nº 3. La mayoría de las viviendas construidas en suelo rústico se han realizado sin estudios geotécnicos. Esto significa que muchas viviendas podrían estar emplazadas sobre terrenos inestables. Esto no es una suposición, sino que ya hemos sido testigos de ello. Por ejemplo, algunas viviendas de la cola del Embalse de la Viñuela (conjunto de Mangamasa) se construyeron sobre arcillas expansivas, de modo que tras las primeras lluvias algunas se movieron y se rajaron, y sus escolleras rodaron cuesta abajo para dañar otras viviendas colindantes. Por otra parte, hemos visto viviendas construidas en taludes de 60º de pendiente en las que se ha abierto una cárcava que ha llegado a incidir en el mismo porche de la vivienda, etc. Finalmente, y tal como indicábamos en un artículo en esta misma sección1 estas viviendas están construidas sin aplicar la norma sismorresistente, por lo que ahora mismo son vulnerables ante eventuales movimientos sísmicos de intensidad superior a 6, que no son precisamente infrecuentes en la Axarquía.

"NORMA 5. Condiciones mínimas de salubridad. 1. La edificación deberá reunir las condiciones de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua y humedades que puedan afectar a la salud de las personas, así como disponer de medias que favorezcan la ventilación y la eliminación de contaminantes procedentes de la evacuación de gases, de forma que se garantice la calidad del aire interior de la edificación. 2. La edificación deberá contar con un sistema de abastecimiento de agua que posibilite las dotaciones mínimas exigibles en función del uso al que se destina. En el supuesto del uso residencial, el abastecimiento debe permitir un consumo seguido de al menos 50 litros de agua y un caudal mínimo de 10 litros por minuto. Cuando se trate de un sistema de abastecimiento autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, éstos deberán reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación, y estar ubicados de forma que no exista peligro para la contaminación de las aguas. En todo caso, deberá quedar garantizada la potabilidad de las aguas para el consumo humano. 3. La edificación deberá contar con una red de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento y conecte todos los aparatos que lo requieran, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar el peligro de contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales. No podrá realizarse mediante pozos ciegos, debiendo los sistemas empleados estar debidamente homologados y ajustarse a 1o establecido en la normativa de aplicación. 4. Deberá justificarse que la edificación dispone de algún sistema para la eliminación de los residuos sólidos, bien mediante su traslado hasta un vertedero o, disponer de vertedero autónomo conforme a la normativa aplicable".
 
ESTAS normas, si se aplicaran estrictamente, impediría la regularización de muchas viviendas. En primer lugar, es raro que las viviendas del campo, máxime cuando están hechas en autoconstrucción, no sufran algún que otro problema de humedades, puesto que está ubicada en una zona no urbanizada, en la que las aguas pluviales no están tan controladas como en una ciudad. Por otra parte, es imposible garantizar que todos los pozos controlan las condiciones sanitarias. Pero el peor asunto es el de los residuos. La norma exige un sistema de depuración con suficientes garantías técnicas y homologado, lo que exigirá cambiar la mayor parte de los sistemas adoptados por las viviendas ilegales, muchas de las cuales llevan decenios vertiendo a pozos ciegos, pero además, como con el agua, es imposible garantizar un sistema eficaz de inspección que vigile que tales sistemas tienen un buen mantenimiento, cuando la realidad ejemplifica los numerosos casos de fosas sépticas no funcionales que en el mejor de los casos se limitan a limpiarlas mediante succión con camiones cisterna especializados. En cuanto a los residuos sólidos (basuras), aparte de que es impensable que los vecinos se pongan de acuerdo para crear un vertedero controlado, no hay garantía alguna de que la norma del traslado se cumpla una vez alcanzada la legalización, en la que simplemente se podrán limitar a afirmar que el sistema elegido consistirá en trasladar los residuos al vertedero controlado más próximo (lo cual además es impensable, ya que el más próximo se encuentra en Málaga y tendrían que pagar un canon, cosa nada agradable para los que tienen la opción de tirarla al río o a un talud).

¿Qué habría que hacer?

LA cosa es complicada en un panorama político de ‘buenismo’ electoralista. Sin embargo, no vamos a renunciar a nuestra obligación de alertar a las instituciones políticas sobre los peligros o las insuficiencias de sus decisiones. Por ello, a nuestro juicio, para evitar los problemas que suscita la regularización de viviendas en suelo no urbanizable, proponemos:
 
ESTABLECER un plazo de regularización para todas las viviendas del SNU. Cumplido ese plazo, la Junta de Andalucía (decimos bien, los Ayuntamientos jamás lo harían) debería empezar a demoler viviendas.
 
LOS ayuntamientos deben realizar forzosamente un inventario de viviendas en SNU de su municipio en un plazo máximo no superior a un año. Si se niegan a realizar esta tarea,  se les retiraría las competencias urbanísticas y la Junta actuaría de forma subsidiaria.
 
LA calificación de “cumplimiento” de las Normas Directoras no debe recaer sobre los Ayuntamientos, debido a la existencia de un amplio margen de arbitrariedad en la interpretación de las mismas y la consabida tendencia al ‘buenismo’ electoralista. Dicha calificación debe recaer sobre equipos provinciales de técnicos funcionarios de la Junta de Andalucía que actúen con total independencia de los gobiernos municipales.
 
EN esta calificación, aspectos tales como el impacto paisajístico deberían ser complementados con normas relativas a volumen, hechura y color, de tal suerte que las viviendas que tengan más de una planta, que tenga hechuras distorsionantes con la arquitectura popular y excedan de superficies superiores a 150-200 m terso cuadrados deberían ser demolidas.
 
AL respecto, un buen comienzo para que se advierta el imperio de la autoridad podría consistir en demoler todas las viviendas que actualmente están a medio terminar, solo con la estructura, con algunos ladrillos, sin tejado, etc.
 
LAS viviendas que no puedan ser regularizadas por no cumplir alguna las Normas Directoras deberán subsanar la norma incumplida en un plazo razonable y, caso de no hacerlo, ser demolidas inmediatamente por la Junta de Andalucía.
 
INSISTIMOS en la necesidad de que la figura de “fuera de ordenación” no conlleve posibilidad alguna de comerciar con la vivienda, evitando con ello el principal atractivo de las viviendas rústicas: la inversión en ladrillo y la especulación. Las viviendas solo pueden ser usadas por sus dueños, transmitirlas a herederos directos y no se pueden alquilar. Estas limitaciones deben ser registradas en el Registro de la propiedad, en el Catastro y en la Notaría, para que sean conocidas por posibles compradores incautos.
 
ESTABLECER que el Decreto de Regularización en ningún modo será aplicable a viviendas que se hayan construido con posterioridad a la fecha de aplicación del mismo, lo que significa que ninguna vivienda construida después del mes de marzo del año 2012 podrá hacer uso del Decreto, siéndole aplicable el Reglamento de Disciplina Urbanística, que deberá hacerse inmediatamente (para evitar la prescripción) y necesariamente por la propia Junta de Andalucía a través de sus propios servicios de inspección (para evitar la inacción por ‘buenismo’ electoralista). Ello impediría que el Decreto se convierta en un “efecto llamada” para futuras construcciones en el campo.
 

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