STS de 11/03/2013, en la que se declara que la falta de licencia de primera ocupación es causa de resolución del contrato de compraventa de vivienda.

Fecha Publicación: 
11 Marzo 2013

La STS de 11/03/2013 confirma la sentencia de la AP de Málaga de 17/12/2009 en la que se resuelve que la falta de licencia de primera ocupación supone incumplimiento de la obligación de entrega cuando su concesión no va a ser posible en un plazo razonable, y es además causa de resolución del contrato de compraventa, en este caso celebrado por una ciudadana irlandesa, aunque no se haya pactado expresamente como requisito de la entrega. El conflicto presenta gran similitud con el ya resuelto por la sentencia del pleno de la Sala de 10/09/2012, que vino a fijar la actual jurisprudencia, ya que se trataba de viviendas ubicadas en la misma promoción, en las que había sido parte del contrato como vendedora la misma entidad promotora.

El litigio causante del recurso que resuelve el TS en su sentencia de 11/03/2013, se inició por demanda presentada el 11 de mayo de 2007 por la compradora, de nacionalidad irlandesa, contra la compañía mercantil "Marbella Vista Golf S.L.", promotora en Marbella del conjunto residencial Santa María Green Hills, pidiendo la resolución del contrato privado de compraventa de una vivienda, celebrado el 5 de febrero de 2004, así como la condena de la demandada a pagar a la demandante las cantidades de 96.075'30 euros en concepto de sumas satisfechas hasta entonces a cuenta del precio total, 320.251 euros, IVA incluido, y 12. 716'82 euros en concepto de intereses por las cantidades abonadas el mismo 5 de febrero de 2004. Como fundamento de ambas peticiones se alegaba, en esencia, que la fecha prevista en el contrato para la terminación y entrega de la vivienda era el 1 de julio de 2005 y que, sin embargo, al día de la presentación de la demanda la vivienda no solo carecía de licencia de primera ocupación sino que, además, el Ayuntamiento de Marbella estaba revisando la licencia de obras por infracción urbanística grave al haberse edificado el complejo residencial sobre terrenos calificados como "Unifamiliar Adosada", por lo que la vendedora había incurrido en un incumplimiento esencial del contrato, el de su obligación de entrega, que facultaba a la compradora para pedir la resolución al amparo de los arts. 1100 y 1124 CC.  
 
La vendedora demandada contestó a la demanda alegando, en lo que aquí interesa, que el contrato preveía una posibilidad de prórroga de la fecha de entrega hasta el 31 de octubre de 2005, que la obra estaba finalizada el 8 de noviembre de 2005 y, en fin, que la licencia de primera ocupación se había obtenido por silencio administrativo positivo, por lo que interesó la desestimación total de la demanda. Además formuló reconvención pidiendo, fundamentalmente al amparo del art. 1091 CC, se declarase la obligación de la compradora de comparecer ante notario para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y pago del resto del precio. La sentencia de primera instancia desestimó totalmente la demanda inicial de la compradora y estimó íntegramente la reconvención de la vendedora.
 
Interpuesto recurso de apelación por la compradora demandante-reconvenida, el tribunal de segunda instancia, revocando totalmente la sentencia apelada, estimó íntegramente la demanda inicial y desestimó totalmente la reconvención, de modo que declaró resuelto el contrato y condenó a la promotora-vendedora a pagar a la compradora la cantidad de 108.792'12 euros. Fundamentos de este fallo son, en esencia, los siguientes:
  1. La licencia de primera ocupación no podía entenderse obtenida por silencio administrativo positivo, ya que a la petición de la promotora-vendedora, presentada el 19 de enero de 2006, el Ayuntamiento no solo no había dado una respuesta positiva sino que incluso, presentada una nueva solicitud de la promotora- vendedora el 20 de abril de 2006, había iniciado, en virtud de acuerdo de 29 de septiembre siguiente, la revisión de oficio de la licencia de obras concedida en su día, que a su vez había sido impugnada por la Junta de Andalucía, la cual, además, había instado al Ayuntamiento para que denegara la licencia de primera ocupación por haberse edificado el complejo residencial invadiendo terrenos calificados de viario público, zona verde pública y viviendas unifamiliares adosadas;
  2. conforme a los precedentes representados por varias sentencias de la propia Audiencia Provincial, tratándose de la obligación de entrega de una vivienda debía tenerse en cuenta el RD 515/1989 sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que exigía tener a disposición del público certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia a la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, así como el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y el Reglamento de Disciplina Urbanística en cuanto supeditaban la ocupación de los edificios a la licencia administrativa urbanística, de modo que, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, los impedimentos urbanísticos y administrativos eran causa de resolución cuando los compradores no los hubieran conocido al tiempo de celebrar el contrato;
  3. conforme a esas mismas sentencias anteriores de la Audiencia Provincial, el orden jurisdiccional civil no era competente para considerar concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo, y desde el punto de vista contractual no cabía entender cumplida la obligación de entrega con una licencia de obras impugnada y una licencia de primera ocupación expresamente denegada, ni tampoco imponer a los compradores los riesgos derivados de las vicisitudes administrativas y urbanísticas que afectaran a las viviendas;
  4. conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo la cédula de habitabilidad era requisito imprescindible de la entrega;
  5. en definitiva, la vendedora se había obligado no simplemente a terminar una obra en un determinado plazo, sino a hacer "entrega efectiva" de la vivienda a la compradora, y como fecha de tal entrega efectiva solo podía entenderse la que figurase en la cédula de habitabilidad.
El desarrollo argumental del motivo añade a la cita de los arts. 1124 y 1461 CC el interés casacional consistente en existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la materia y jurisprudencia de esta Sala, representada por las sentencias de 10 de octubre de 1987 y 24 de junio de 1992, que no consideran la licencia de primera ocupación como un requisito de la entrega.
 
Contra la sentencia de apelación ha recurrido en casación la promotora-vendedora, demandada-reconviniente, mediante un solo motivo fundado en infracción del art.1124 en relación con el art.1461, ambos del CC y en existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la materia y jurisprudencia de esta Sala, representada por las sentencias de 10 de octubre de 1987 y 24 de junio de 1992, protagonizada también por extranjeros, que no consideran la licencia de primera ocupación como un requisito de la entrega. Se añade que en el contrato privado la entrega se hacía depender únicamente de la expedición del certificado final de obra por los técnicos correspondientes y, finalmente, se invoca el criterio de varias sentencias de las Salas de lo Contencioso- Administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia de Andalucía y de la Comunidad Valenciana que entienden concedida la licencia de primera ocupación por silencio administrativo positivo tras la solicitud de la licencia.
 
El T.S. alega hasta siete fundamentos jurídicos para no admitir el recurso de casación y confirmar la sentencia de la Audiencia que declaró resuelto el contrato y condenó a la promotora-vendedora a pagar a la compradora la cantidad de 108.792'12 euros.